¿Qué es la cláusula suelo?

El suelo hipotecario es una cláusula que determina el interés mínimo que se aplicará sobre una hipoteca variable si el valor del índice de referencia (normalmente es el euríbor) más el diferencial arroja una cifra más baja que el límite fijado. Por lo tanto, podríamos decir que las cláusulas suelo establecen cuál será el interés mínimo del préstamo hipotecario en el caso de que los índices experimenten un descenso pronunciado y eso baje los tipos. Estas siempre figuran en las escrituras de la propia hipoteca, aunque en algunas ocasiones lo hacen bajo un nombre distinto a «cláusula suelo», lo que puede dificultar su identificación.

¿Cómo puede afectar a mi hipoteca?

El principal inconveniente de tener una cláusula suelo en la escritura de una hipoteca variable es que sus cuotas no ser abaratarán si el euríbor cotiza a la baja, que es lo que lleva ocurriendo desde hace prácticamente una década. En estos escenarios, como se ha establecido un interés mínimo, el tipo aplicado no podrá ser menor que el valor fijado por el banco por mucho que desciendan los índices de referencia, lo que se traducirá en una mensualidad más cara.

A continuación presentamos un ejemplo para comprobar como afecta el suelo a una hipoteca:

Para amortizar una hipoteca de 100.000 euros a 30 años, con un interés de euríbor + 0,5 % y firmada en enero de 2003:

• Con cláusula suelo del 2,50 % en mayo de 2017 se pagarían 395 euros
• Sin cláusula suelo se pagarían en mayo de 2017 295 euros
• Una diferencia superior a los 100 euros al mes.

Como hemos podido comprobar, si logramos retirar la cláusula suelo de nuestro contrato hipotecario podemos ahorrar más de 100 euros mensuales, dependiendo de las condiciones de cada hipoteca.

¿Las cláusulas suelo también afectan a las hipotecas fijas?

No, la cláusula suelo únicamente puede aparecer en la escritura de una hipoteca con un tipo de interés variable, así que no se puede incorporar en una hipoteca fija y, en consecuencia, no puede afectar a su precio. Hay que recordar que el interés de estos productos es un valor constante que no está ligado a ningún índice de referencia. Por lo tanto, como se mantiene sin cambios durante todo el plazo, tampoco tiene sentido que se limite el tipo aplicado.

En cambio, para aquellos que tienen o tenían una hipoteca variable y quieren saber cuánto se les ha cobrado de más para poder reclamar su devolución.

¿Cómo sé si mi hipoteca tiene cláusula suelo?

Aún hay muchos hipotecados que, sin ser conscientes de ello, llevan varios años pagando más de la cuenta por culpa de una cláusula suelo. Si no queremos pertenecer a este grupo de consumidores tan desafortunado, debemos revisar de inmediato los recibos de las cuotas y comprobar si las mensualidades han cambiado de precio desde 2009, ya que si se han mantenido invariables, sería un indicador de que nuestra hipoteca tiene suelo. Recordemos que el euríbor empezó a desplomarse a partir de ese año, por lo que las cuotas tendrían que haberse abaratado en prácticamente cada revisión.

Pero el mejor modo de saber si nuestra hipoteca incluye un suelo es consultar directamente la escritura del préstamo (no la de la propiedad). En concreto, tenemos que mirar si en el apartado sobre el interés del producto («interés» o «tipo de interés») aparece un tipo mínimo a aplicar en el caso de que se produzca un desplome del índice de referencia. Ahí es donde se detallará si existe algún límite al interés, aunque como la explicación suele ocupar varios párrafos, tendremos que leer con mucho detenimiento todo el contenido de cláusula para que no se nos pase nada por alto.

No obstante, es probable que llevemos unos años pagando siempre la misma cuota y que en nuestro contrato no aparezcan por ningún lado los conceptos «suelo hipotecario» o «cláusula suelo». Y es que en muchos casos, las entidades bancarias escondían la limitación del interés con tecnicismos algo confusos, lo que podría dificultar su identificación. Veamos cuáles son las denominaciones alternativas más empleadas:

• Tipo de interés mínimo
• Horquilla de interés
• Túnel de interés
• Tipo de interés variable
• Límite a la variabilidad
• Limitaciones a la baja del tipo de interés
• Límite a la aplicación del interés variable
• El tipo de interés pactado no podrá ser superior a X ni inferior a X
• Acotación mínima de interés

Otro modo de averiguar rápidamente si tenemos cláusula suelo es comprobar los recibos de la hipoteca, pues ahí se indica claramente qué tipo de interés se ha aplicado ese mes sobre el préstamo hipotecario. Cabe destacar que si tenemos firmada una hipoteca variable, deberíamos haber notado una rebaja de las cuotas durante los últimos años, pues el euríbor cotiza a la baja desde hace varios años. Como el interés de una hipoteca variable es la suma de un diferencial más el valor del euríbor, se nos tendría que haber aplicado un tipo inferior año tras año.

¿Cuáles son los bancos con cláusula suelo?

Actualmente ya no se comercializan hipotecas para particulares que tengan suelo, pero muchas entidades sí incorporaron la cláusula suelo en los contratos formalizados durante los años anteriores e inmediatamente posteriores al estallido de la crisis (especialmente a partir de 2009. Las demandas judiciales ganadas por los consumidores forzaron a la banca a dejar de incorporar un interés mínimo en los nuevos préstamos, pero aún hay muchos clientes que todavía pagan de más sin saberlo por culpa de un tipo fijado. En estos casos, si se cumple el requisito de no transparencia, se puede interponer una reclamación para recuperar el dinero, ya sea por la vía judicial o por la extrajudicial.

¿Cuándo puedo denunciarlo?

Es importante señalar que la mera existencia de un suelo ni es ilegal ni convierte un contrato en automáticamente nulo. Los juzgados han determinado que la aplicación de esta cláusula sí es abusiva en el caso de que se haya incorporado a la escritura hipotecaria sin transparencia por parte del banco. En consecuencia, para que un juez la declare nula por abusiva es necesario que se dé cualquiera de estas condiciones:

• Si la entidad no nos explicó el significado de la cláusula suelo.
• Si hay una gran diferencia entre la cláusula suelo y la cláusula techo.
• Si no figuraba en la oferta vinculante y sí en el contrato hipotecario.

Además, también podemos exigir que se nos devuelva lo que hemos pagado de más si llevamos a cabo una subrogación de deudor para adquirir una vivienda con cargas (en este caso, se asume la hipoteca del vendedor de la vivienda para no tener que firmar un nuevo préstamo) y el banco no nos avisó de que la hipoteca incorporaba esta cláusula.

Cómo eliminar y denunciar el suelo hipotecario

Antes de que se promulgara el Real Decreto-Ley 1/2017 para la resolución extrajudicial de la cláusula suelo, la única manera de exigir la devolución de lo pagado por el suelo hipotecario sin ir a los juzgados era a través de una reclamación genérica ante el servicio de atención al cliente del banco. Si la petición se rechazaba, se podía elevar al Banco de España, aunque las resoluciones de este organismo sobre las quejas no son vinculantes. En caso de fracasar por estas vías, no quedaba otra que ir a juicio.

Pero todo esto cambió el mes de enero de 2017, cuando el Gobierno decidió sacar un Real Decreto-ley específico para evitar que una avalancha de denuncias colapsara el sistema judicial. Tras la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que establecía que la devolución del suelo se tenía que efectuar desde su aplicación, el Ejecutivo decidió elaborar una vía de reclamación extrajudicial para que los consumidores puedan recuperar su dinero sin tener que pasar por los juzgados. Veamos qué pasos debemos dar para reclamar la cláusula suelo por esta vía y qué podemos hacer si esta fracasa:

1. Utilizar el canal específico creado por el gobierno en nuestra entidad: cada banco tiene la obligación de haber constituido un canal extraordinario para responder a las reclamaciones del suelo. Sólo tendremos que consultar a nuestra entidad sobre la manera en particular en la que tendremos que presentar la reclamación y esta tendrá un plazo máximo de tres meses para responder a la solicitud.
2. Si no estamos de acuerdo con la cantidad solicitada, o esta nos es denegada, sólo nos quedará la vía judicial para intentar conseguir los intereses pagados de más. Es importante comprender que esta vía no garantiza el éxito y que puede entrañar pérdidas para el cliente.

En todo caso, volvemos a recordar que la cláusula suelo no es abusiva de por sí, sino que es la falta de transparencia en el momento de la firma del contrato sobre su presencia y consecuencias las que hacen posible su recuperación.

¿Cuánto dinero nos podrían devolver?

El 22 de febrero de 2015, el Tribunal Supremo anunció que las entidades solo tenían que devolver las cantidades que cobraron de más por la cláusula suelo desde el 9 de mayo de 2013, siempre que se hubiera incorporado en la hipoteca con falta de información. En esa fecha, el propio Supremo estableció la nulidad de esta cláusula por la poca transparencia con la que los bancos la aplicaron, pero esta institución decidió no obligar a los bancos a reembolsar todo lo que el cliente había pagado desde la aplicación del interés mínimo.

Según el Tribunal Supremo, las cláusulas suelo son “lícitas siempre que su transparencia permita al consumidor identificarlas como definidoras del objeto principal del contrato y conocer el real reparto de riesgos de la variabilidad de los tipos”.

Sin embargo, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea obligó al Supremo a rectificar su doctrina cuando sentenció, a finales de 2016, que los afectados por la cláusula suelo deben recuperar todo lo que pagaron de más con retroactividad total. Traducido, significa que los bancos están obligados a reembolsar a los hipotecados con suelo todo el dinero que cobraron ilícitamente por la aplicación del límite del interés, y no desde mayo de 2013 como el alto tribunal español había determinado anteriormente.